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內容來自sina新聞

深喉國企嘉凱城的地產基金何以成瞭怪胎

  樂居記者由內部深喉獲得的十餘份內部文件、往來郵件與錄音顯示出,因虧損慘烈而明星的A股大國企嘉凱城,其旗下地產基金如何成為一個四不像的怪胎。

  新浪樂居深度報道記者 張盈 謝敏敏/文

  2014年3月的一天,上海證交所邀請金融和法律專傢舉辦瞭一場研討會。在這場針對房地產私募基金的專題討論中,嘉凱城旗下的基金成為重點解剖的案例。

  據當天與會的一名律師回憶,來自畢馬威的稅務合夥人旗幟鮮明地表示:"這是借建地貸款屏東枋寮建地貸款基金之名進行虛假銷售、進而操縱利潤的違法行為。"通常,以嚴謹著稱的財務從業者很難做出如此堅定的表態。

  過去三年來,嘉凱城業績嚴重滑坡,房地產基金作為培育中的創新業務,被管理層在各種場合提及。嘉凱城管理的房地產基金迅速達到35億元。但這隻是事實的一面,有知情人士不客氣地向樂居評價:由於嘉凱城和投資人的利益沖突,嘉凱城的基金變成養出來的怪胎,甚至成為管理層操縱報表的工具。

  樂居記者就相關話題聯系嘉凱城董秘辦,獲得書面回復,詳見其後。

  左手轉右手的基金遊戲

  嘉盈城鎮商業發展基金Ⅱ期(簡稱為"嘉盈Ⅱ期基金"),被參加上交所研討會的金融和法律專業人士抓住瞭把柄。

  2013年12月27日,嘉凱城將蘇州蘇綸場項目的臨街商鋪作價9.3億出售給嘉盈Ⅱ期基金,收購單價為2.9萬元/平米。嘉盈Ⅱ期基金規模10.3億,華寶信托出資7.2億認購70%優先份額,30%劣後由上海凱思達出資3.1億認購。

  2011年底成立的上海凱思達是嘉凱城旗下房地產基金管理平臺,嘉凱城副總裁趙衛群任董事長,總經理由外聘的賈文清擔任。賈文清2012年底去職,趙衛群董事長、總經理一肩挑。

  從蘇綸場項目的交易結構上來看,這並不能算是成功的資產出售。由於嘉凱城要對華寶信托的固定收益做擔保,這實質上是以未售出商用物業為對象的融資行為。

  接近交易的知情人士也向樂居透露:"這些臨街商鋪招租並不理想,單價2.9萬元顯著高出市場價。嘉凱城很早就在籌劃通過凱思達把它買出來,實質就是自買自賣。"

  此時距離2013年末隻有兩個工作日,很難相信能在此前完成過戶。但令人驚奇的是,嘉凱城確認瞭這筆9.3億"收入",嘉盈Ⅱ期基金成為其2013年度第二大"客戶"。

  上交所與會人士認為這是虛增收入和財務欺詐,嘉凱城不僅沒有這筆"收入",還要向華寶信托支付高額利息。

  嘉凱城對嘉盈城鎮商業發展基金Ⅰ期(簡稱為"嘉盈Ⅰ期基金")的披露十分簡略。無錫國際城配套商業對嘉盈Ⅰ期基金的出售也疑似融資行為,交易金額3.7億。

  2013年報裡,嘉凱城還有更多的蹊蹺。中城未來投資管理有限公司(簡稱為"中城未來")和上海嘉璀投資合夥企業(簡稱為"上海嘉璀")分別是前兩大欠款大戶,未付房款分別高達9億和4.7億。中城未來是中城投資的子公司,中城投資是脫胎於中國城市開發商策略聯盟--中城聯盟的房地產基金。樂居未找到上海嘉璀的任何公開信息,但嘉凱城認購瞭上海嘉璀的基金份額。

  翻遍嘉凱城2013年度的公告,也沒找到這兩筆重大資產出售的相關信息。中城未來和上海嘉璀兩大房地產基金如同天外飛仙一般就成瞭嘉凱城的兩大客戶,並為2013年的利潤表添磚加瓦。

  據與會上交所的律師回憶,這也讓在場的專業人士疑惑。由於嘉凱城隻認購基金的少部分份額,持有優先份額的投資人占多數,嘉凱城並不對這些帶有有限合夥"後綴"的基金合並報表。

  顯然,嘉凱城濫用瞭公開披露的豁免權。由於不對有限合夥基金並表,嘉凱城的負債得以部分"隱藏",而它報表上的負債率已經搖搖欲墜。同時,它借助房地產基金進行左手轉右手的資產出售,獲得瞭報表利潤,但事實上變本加厲地增加瞭公司的利息負擔。

 利益沖突下的"四不像"

  2009年,嘉凱城完成借殼上市,並拋出36億再融資方案。進而開始在土地市場的狂飆突進,相繼在杭州、湖州、青島、武漢、海口等地獲得大盤開發項目。再融資方案並未順利成行,到2011年底,受到限購限貸沖擊,公司資金鏈到瞭崩潰的邊緣。

  除瞭高息信托融資外,房地產基金開始進入嘉凱城的視野。2011年底,全資子公司上海凱思達成立。2012年9月,嘉凱城第一隻房地產基金--嘉融優勢發展基金進入簽字環節。

  嘉凱融晟投資合夥企業(簡稱為"嘉凱融晟")以股權加債權的方式投資湖州龍溪翡翠項目,金額8億元。嘉凱融晟受讓龍溪翡翠49%的股權,並提供股東借款,以嘉凱城回購股權和償債付息的方式退出。中融信托承擔8億出資的99%,認購瞭全部優先份額,享受13%/年保底回報。

  圍繞嘉凱城、凱思達和中融信托的三方利益紛土融基隆安樂土融爭告一段落。在這波爭鬥中,嘉凱城占瞭上風。嘉凱城2009年7月以7.8億拿下龍溪翡翠所在的地塊,規劃建築面積約30萬平米。由於等米下鍋,嘉凱城一直未支付土地款,滯納金累積近億元。最終在嘉凱融晟入股的時候,地塊做價10.5億,嘉凱城通過這次股權轉讓獲得近5000萬的投資收益。

  三方爭奪的另外一個焦點是項目成本核算。盡管凱思達和中融信托在土建、裝修和基礎設施成本上多加抗辯,但龍溪翡翠單位建築面積(計容)的開發成本仍超過1萬元/平米。知情人士透露:"(差不多)湖州最高。"

  凱思達要成為一傢遠離嘉凱城下屬融資部門性質的市場化基金,必須考慮外部投資人中融信托的利益。同時,凱思達還希望引入業績獎勵和期權制度,龍溪翡翠投資和開發成本過高,就會有損基金業績。作為凱思達唯一股東,嘉凱城在凱思達的代表隻需一句話--要保證嘉凱城利益最大化--就完全扭轉瞭局面。中融信托也不期望更高的股權回報,嘉凱城擔保的13%保底回報卻是看得見摸得著。

  於是,在投資龍溪翡翠之初,嘉凱融晟就面對一個收益率十分有限的項目。2013年11月,龍溪翡翠開盤售價1.18萬元/平米。這在湖州當然不算低,但它的單位開發成本就超過1萬元。

  2012年9月,在嘉凱融晟投資龍溪翡翠前,現任嘉凱城董事長邊華才向大股東浙商集團請示。在樂居獲得的這份文件中,邊華才明確表示,股權出讓有利於緩解嘉凱城生存壓力,防范資金鏈斷裂風險,"盤活龍溪翡翠項目公司沉淀的8億土地款,歸還集團並支持其他項目建設,同時產生近5000萬投資收益。"

  這完全站在瞭自身的角度。另外,一個小細節也反映出嘉凱城和凱思達的利益沖突,這也是開發商發起的基金的通病。嘉凱城現任總經理薑叢華當時還是錦天城律師事務所的律師,他時任嘉凱城法律顧問,又受聘於嘉融優勢發展基金,同時代表賣方和買方。薑從華當時還有第三個身份--邊華才的私人律師。

  2013年,嘉凱城發行瞭五隻基金,合計規模27億。嘉盈Ⅰ期基金和嘉盈Ⅱ期基金走得就更偏瞭,左手轉右手借助未售出物業的融資行為,拋頭換面成為"出售"資產並為當年貢獻"利潤",到瞭違法的邊緣。另外三隻基金沒有充分披露,追蹤不到交易背景。

  知情人士向樂居表示:這樣的基金是畸形的,依附嘉凱城集團的擔保能力,隻要嘉凱城能轉下去,基金規模就會持續擴大,和依托投研和資管的市場化基金絕緣。

  如果能夠克服從業道德的煎熬,凱思達團隊悠然自得。躺在嘉凱城擔保的功勞薄上,收取相當於基金優先份額1%/年的管理費。2013年,凱思達實現管理費收入2000萬,不夠員工人吃馬喂。其實,核心員工就那麼幾個,凱思達在嘉凱城是肥差。好日子還在後頭。2014年4月,在和中國再保險合作發起的首期30億基金中,管理費提高到1.9%。

  從今年底開始,嘉凱城的基金陸續進入兌付期。"出來混,總要是要還的。(嘉凱城)以為上瞭船,就可以靠岸瞭,可是船開往瞭遠離岸邊的方向。"該知情人士告訴樂居。

  國資失位的公司亂象

  2011年-2013年,嘉凱城共結算房屋銷售收入171億,經常性凈利潤合計隻有1.7億。如果沒有嘉盈Ⅰ期、Ⅱ期基金幫忙"運作"利潤,合計利潤將為負值。盈利能力差得匪夷所思。

  融資利息支出吞噬瞭嘉凱城的利潤。2013年底,不計表外的基金融資,嘉凱城有息負債總額高達153億。2013年度利息支出超過15億。當然,這也不是全部,那些明股實債的基金付息支出並不包括在內。

  不過,嘉凱城旗下的子公司卻相當大方。2013年末,子公司的參股企業和關聯方合計占用資金5.7億,並未收取分毫資金占用費。

  這其中,不乏嚴重違反上市公司財務紀律之舉。浙江中佳中央空調經營有限公司(嘉凱城參股45%)2012年末欠嘉凱城1374萬,全部計提壞賬;2013年裡,雙方又做瞭240萬的生意,嘉凱城年末再增加壞賬240萬。

  2009年,浙商集團下屬的三傢房地產公司嘉業、中凱、名城三分歸晉,合並為嘉凱城。歷史上,這三傢公司都有自己的員工持股會。合並重組後,代表員工持股會的公司並未消亡,不時地跟嘉凱城做工程分包、物料供應等生意。這些寄生公司,一定程度上侵蝕著嘉凱城的機體。

  在嘉凱城的報表上,常年都有預付承建商的大量工程款。嘉凱城還參股瞭影視制作公司,結局是全部投資打水漂。

  有知情人士透露,在嘉凱城之外,邊華才還有一大攤自己的生意。公開信息可以查到的是,2008年,邊華才在復旦管院EMBA平臺聯合發起國順基金,房地產開發是一大投資方向。

  徐匯中凱城市之光是嘉凱城的旗艦項目,與2013年新鴻基競得的218億浦西地王--徐傢匯中心隔街相望。在捂瞭十年之後,城市之光2012年6月開盤。但嘉凱城迅速將其清盤,截至2013年底,已接近售罄並交樓,合計確認收入48億。考慮到周邊房屋約7萬/平米的售價和項目超過13萬平米的體量,項目回款量偏低。

  2012年底,嘉凱城將瀕臨中凱城市之光的中凱豪生酒店出售,2.8萬平米作價12.4億。接盤人是中邦置業董事長衛平、新滬商總裁陳曉聯合新華信托發起的並購基金。中凱豪生酒店三層以上以住宅立項,可以分開出售。4.4萬/平米的接盤價,較周邊住宅7萬/平米的售價落差明顯。

  考慮到項目還有車庫等地下面積,實際的接盤價將更為低廉。新華信托推介資料中顯示,項目收購成本僅3.9萬/平米。對於接盤方而言,交易結構非常理想,隻需要支付約一半的首期款,當時豪生酒店已是現房,接盤基金完全可以用賣房資金來支付尾款。這樣一來,接盤基金的回報率將更為可觀。

  得到豪生酒店出售的消息後,上海凱思達也積極要求競賣。嘉凱城某管理層人士告知:"交易已經達成,那邊是同學。"

  《《《

  嘉凱城對樂居的書面回復

  1、嘉凱城旗下基金運作平臺,除瞭凱思達還有哪些?

  我公司的金融業務目前由子公司凱思達投資來運作,凱思達投資根據不同基金的管理需要,下面設立瞭多個基金管理公司。

  2、2013年,嘉凱城發行瞭五隻基金,合計規模27億,除瞭嘉盈Ⅰ期基金和嘉盈Ⅱ期基金,另外3隻基金涉及哪些項目?可否詳細披露下?

  3月,發起設立總規模為50億元的"嘉銀並購發展基金",目前已完成I期基金2億元的發行投資,投資於上海核心區域住宅項目。

  9月,設立發行規模4億元的"嘉雙債權投資基金", 投資二胎房貸 二胎房貸銀行利率比較缺錢急用哪裡借錢於上海核心區域住宅項目。

  11月,設立發行"民生債權投資基金"7.5億元,投資於杭州住宅項目。

  3、2013年12月27日,嘉凱城將蘇州蘇綸場項目的臨街商鋪作價9.3億出售給嘉盈Ⅱ期基金,此時距離2013年末隻有兩個工作日,嘉凱城確認瞭這筆9.3億"收入", 嘉盈Ⅱ期基金成為2013年度第二大"客戶",這是如何做到的?

  蘇州蘇綸場項目的臨街商鋪2013年9月底就已經竣工驗收並拿到相關部門的竣工驗收備案表。因此,12月27日與嘉盈Ⅱ期基金簽訂合同、在12月31日前完成交付,符合財務制度中"銷售商品收入確認標準"。

  4、據2013年年報,中城未來投資管理有限公司和上海嘉璀投資合夥企業分別是前兩大欠款大戶,未付房款分別高達9億和4.7億,這分別涉及到哪些項目?具體交易內容是什麼?

  以上兩傢均購買瞭公司整體商業物業,根據出售合同,這兩處商業采用的是整體銷售、分期收款的方式。目前,這兩筆應收賬款已全部到位。

  5、基金這一模式會持續運用嗎?

  2012年底,嘉凱城實施戰略轉型:在房地產開發主業穩定增長的基礎上,培育房地產金融及城鎮商業兩大戰略業務,以期成為嘉凱城未來新的利潤增長點,並逐步實現嘉凱城從單一的房地產開發商到資產運營商的戰略轉型。

  房地產金融業務是公司戰略的關鍵一環,今後公司將進行一步加強包括房地產金融在內的各業務板塊的對接與融合,有效發揮各業務板塊的協同效用,提升公司整體效益和盈利能力:一方面,通過城鎮商業銜接公司開發主業,對開發項目的商業資產部分進行統一管理與運營,提升房地產開發業務的產品價值。另一方面,對優質項目則考慮直接向房地產基金出售或共同持有,可享受資產運營與增值收益。通過融合地產開發、商業資產管理和金融業務,實現嘉凱城向資產運營商的戰略轉型。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-27/10432750435.shtml
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