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內容來自sina新聞

深圳前海試行土地出讓彈性年期

  本報記者 劉曉雲 深圳報道

  在蛇口模式成為中國改革開放的試驗田後,深圳又將迎來金改、地改試驗的前海樣本。

  5月15日,《深圳市全面深化改革總體方案(2013-2015年)》(簡稱《總體方案》)和《深圳市2013年改革計劃》正式出臺,其中土地制度的改革仍然是今年的改革重點,包括推進土地產權制度、土地二次開發利用以及對原農村土地國有化土地權益進行細化。

  而作為地改和金改試驗田的深圳前海深港合作區在體制機制及土地管理制度等方面將正式啟動一系列創新,"前海希望借助制度創新,找到新的經濟增長模式,比如探索土地管理制度改革,實行差別化土地供應、土地資源資產資本一體化運作機制等。"深圳前海管理局內部官員透露,前海地改的重要突破是將試行"公告出讓",即相當於邀標,一般僅一傢公司。另一大突破則是,前海打破國內目前以法定最高年限一次性出讓土地使用權的制度,實行彈性年期。

  重推地改

  按照《總體方案》,深圳土地管理制度的改革成為下半年深圳改革計劃的重要內容。

  今年,政府將全面推動落實《深圳市土地管理制度改革總體方案》,以城市更新、土地整備、城市發展單元為平臺,綜合運用規劃、土地、金融、財稅等各種手段,破解原農村土地問題。另外,對土地資源的市場化配置將一步深化,並探索差別化土地供應和地價政策,構建市域和功能片區的雙層土地利用總體規劃體系。

  在《深圳市2013年改革計劃》中,剔除瞭與《方案》中重合的內容,土地管理制度改革和社區股份公司改革被放在較為突出的位置。

  由於深圳在改革開放30多年的城市化演變過程中,涉及土地權屬的遺留問題非常復雜。而深圳此次土地管理制度改革的核心,就是對土地權益的確認和明晰。今年的規劃便是提高舊工業區綜合整治比例;分步分區試點開展確權工作。對於產權不明的原農村土地,積極開展確權工作試點,分類分區明晰產權,探索原農村土地確權的路徑和政策措施。

  前海試驗田

  實際上深圳早在一年前便啟動瞭地改,按照計劃,深圳借鑒新加坡、中國香港等國傢和地區的土地管理經驗,探索具有中國特色,並與國際慣例相銜接的土地管理制度。

  在《總體方案》中,前海深港現代服務業合作區作為重點試驗區,將在土地用途管制、土地有償使用、土地產權制度等方面有所突破,並大膽探索、完善"充分授權、封閉運作"的法定機構治理模式。

  根據土地改革要點,前海將鼓勵和支持資本實力雄厚、開發經驗豐富、招商能力強、營運成效明顯的企業,特別是港資、央企參與前海土地開發。同時,前海將加快建立服務體系,為境外特別是香港企業競買土地提供更多便利。

  由於前海擁有大規模的存量土地,前海啟動地改的消息引發瞭業界的強烈關註。

  之前前海概念被各界熱炒,也隻是基於一個現代服務區的大規劃,具體發展路徑並不清晰,但在《總體方案》中則詳細制定瞭發展計劃,除瞭土地制度,前海在金融方面也將有新的動作。

  難復制的"樣本"

  每一次土地制度改革的核心,都是破解存量建設用地的盤活問題。尤其是盤活原農村集體和村民仍實際占用、並以此獲益的大量土地資源。

  深圳地改的意義就在於,深圳目前存在的這些問題,也是其他地區發展今後要面對和破解的突出問題。"有深圳知名專傢在接受采訪時表示,深圳地改對於全國的示范意義很大,蛇口模式是中國改革開放的成功樣本,而前海也定將成為繼蛇口模式後的又一個樣本。

  中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示,這次深圳土地改革方案特別是前海試驗區的創新發展思路,是深圳地改嘗試中最為大膽的探索,使得此前頗有爭議的土地資本化、證券化問題正式進入探索實踐階段。

  不過,上述專傢還認為,獨特的土地結構,使深圳在土地資源利用上,成為國內唯一的"沒有增量、隻有存量"的城市,是全國唯一一個所有土地全部國有的城市,其土地權屬的多位性和復雜二胎銀行業務貸款全省皆可處理性全國罕見,這也是改革難以在全國復制的重要原因,但其示范效應仍將影響中國土地改革。

  

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/11082198783.shtml
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