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  高端消費下滑影響物業收益

房企變革路徑效益取代規模農地變建地條件算公式缺錢急用哪裡借錢

  "然而,自2013年起,一些規模擴張型的企業發現利潤的增長跟不上銷售額的增長,有部分企業悄然在做戰略調整,最典型的企業如恒大地產,公司 以往 的重心是在三四線城市跑量,但如今公司放慢瞭規模擴張的速度,並且逐步加大一線城市佈局以追求更高利潤,"楊晨青認為,如何在規模與利潤中取得平衡將成為 房地產行業未來的發展趨勢。

  在盛富資本與協眾國際總裁黃立沖看來,國內房地產企業在發展過程中往往很看重規模,規模越大常被認為是企業實力越強。但是站在資本市場的角度, 投資 者更看重的是回報,利潤增長與利潤率是投資者更看重的指標,這也是一些規模增長較快的企業,股價走勢反而比不上一些盈利狀況較好但規模不大的企業的最主要 原因。

  就在千億房企擴展至七傢,今年內甚至有可能出現"2000億"房企之際,房地產企業到底應該更看重規模還是效益,再度引發業界反思。

  同樣是房地產高端消費領域龍頭的恒隆地產(00101,HK),去年業績也出現大幅下跌。在恒隆地產2013年業績發佈會上,董事長陳啟宗表示,內地政策對公司短線發展很不利。

  類似的情況發生在龍光地產身上。根據公司日前發佈的2013年年報顯示,龍光地產2013年已確認收益為111.2億元,同比增長68.8%, 期內 核心溢利為20.45億元,同比大增上升73.6%,年內核心利潤率為18.4%,較2012年全年17.9%的高點進一步增加0.5%。《每日經濟新 聞》記者發現,與近年來大多數內房股上市即破發相比,龍光地產自去年12月上市以後股價漲幅達到13%。

  克而瑞研究中心分析師楊晨青向記者表示,在房地產行業,規模與效益往往是博弈關系,在2011年前,部分房企如星河灣成功通過提高產品定位獲取 更高 的毛利。但在2011年後,房企通過高周轉賺取利潤幾乎成為行業共識,這也是以萬科、恒大等為代表的千億房企成功脫穎而出的最重要原因。

  事實上,早在去年7月嘉裡建設"一母同胞"的"兄弟"--香格裡拉集團公佈的中期業績顯示,在內地打擊奢侈消費政策及新競爭對手的影響下,去年前六月核心盈利較前年同期下跌66%,並預計餘下大部分時間將持續受影響。

  每經記者 王傑 發自北京

  3月17日,嘉裡建設(00683,HK)公佈瞭2013年的業績:內地運營的酒店物業收入在較2012年增長接近一倍的情況下,毛利卻轉盈為虧,由前一年的盈利1966萬元港幣,下滑至虧損1207萬元。

  克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示,盡管合景泰富營業收入出現輕微負增長,但同期毛利率穩定在36%的水平,凈利潤率達到 29%,兩項指標在內房股中處於相當高的水平,這主要得益於其提前在一二線經濟發達城市實現佈局,土地成本控制恰當,且公司在中高端領域擁有良好的品牌。

  由於高端消費銳減,上海核心區域的商業地產已經出現瞭大面積空置現象。《每日經濟新聞》此前就報道過,淮海中路、南京西路的部分物業出現空鋪潮。在內地開發持有瞭大量高端購物中心的恒隆地產,2013年的核心盈利下降瞭18%。

  就在國內房企紛紛追求規模快速擴張之際,一些規模不大的上市房企卻憑借著良好的盈利水平獲得投資者的認同。

內容來自sina新聞



  易居研究員嚴躍進表示,上述現象顯然和中央目前的反腐倡廉、打擊浪費之風等有關。在他看來,在目前市場亟須解決剛需的情況下,高端市場勢必需要低調,因為此類產品容易受到關註,目前情況下,高端市場很難保持過去的自信。

  在本屆政府持續大力推進反腐工作的同時,房地產行業的格局也在重新被定義。以恒隆地產、嘉裡建設代表的"舊貴"們因為產品曲高和寡,逐步受到市場冷落。

  對此,投資者給予正面回應,合景泰富股價在3月18、19日兩日累計漲幅達到12%,在地產股一片狼藉的跌勢中,成為走勢最強勁的內房股之一。

  

    相關鏈接

  

    "舊貴"們放低身段:高端房產收縮

  利潤增長獲追捧

  申銀萬國的研究報告認為,合景泰富每股核心收益增長20%至0.81港元,每股分派末期股息更是大幅增長93%至0.29港元,股息分派率從24%大幅增加至36%,以合景泰富3月17日的收盤價計算,股息率接近10%,穩健增長和高息率會吸引投資者重回市場。

  根據合景泰富2013年年報顯示,公司去年實現營業收入約94.68億元(人民幣,下同),同比減少約2.2%,但實現凈利潤27.50億元,同比上漲14.27%。

  《每日經濟新聞》記者發現,包括合景泰富(01813,HK)、龍光地產(03380,HK)在內的部分港股中型上市房企於日前發佈2013年 全年業績,盡管這些公司銷售規模並不起眼,但憑借著較高的毛利率與凈利潤率,公司股價獲得投資者追捧,甚至走出比部分大型房企更靚麗的行情。

  此外,楊晨青認為,近年來一些中小型上市房企並沒有走上規模化的道路,而是通過深耕某一個特定領域同樣獲得瞭良好的回報,典型的案例包括華僑城的旅遊地產、朗詩地產的綠色地產、合景泰富的高端住宅,這也表明做大規模並非是房地產企業的唯一選擇。

  效益取代規模或成新趨勢

  隨著"三公"消費得到遏制,目前,國內越來越多的中高端餐飲企業紛紛調整經營模式,迎合大眾消費需求。公開資料顯示,2013年,高端酒店的餐 飲、宴會和差旅入住率整體下滑。700元以上人均消費占總量30%以上的湘鄂情也宣佈進行全面業務轉型,將放棄所有高端餐飲業務。

  定位高端消費的商業企業收入下滑,難免拖累為之提供經營場所的高端商業地產開發商的投資收益。

  《《《

  高端住宅市場的滯銷壓力

  政策不僅沖擊瞭投資持有高端商業物業的租金收入,也影響到瞭諸多高端住宅的開發銷售。

  克而瑞研究總監薛建雄曾告訴《每日經濟新聞》記者,盡管去年上海房地產市場整體銷售紅火,但總價超高端的房地產開發項目依然難以擺脫滯銷命運。 他提 供的數據顯示,盡管2013年上海房地產市場成交量價齊升,但總價1800萬元以上的超高端住宅銷售卻出現滯銷,總成交面積較前一年減少瞭7萬多平方米。

  謀求更高利潤的還有龍頭房企萬科,公司在發佈年報之時提出將探索"小股操盤"的輕資產發展模式以提升公司的凈資產收益率。有業內人士認為,由於 選擇 輕資產經營的開發商凈資產收益率沒有一傢低於20%,美國鐵獅門以不到5%的資本投入獲得40%的項目收益,轉型輕資產後的萬科將獲得更高的盈利能力,通 過"小股操盤"甚至引入房地產基金合作開發將成為房地產企業增加盈利能力的一個重要方向。

  諸多開發高端住宅項目的開發商,目前都在調整縮小面積,以控制總價。以高端住宅星河灣為例,原來其推出的產品面積大多在200平方米以上,去年公司推出的部分小戶型面積卻隻有100多平方米。

  其他高端項目的開發商也開始推出一些小面積產品。比如去年在上海銷售名列前茅的融綠上海公司,去年末推出的部分產品面積就隻有約90平方米。而成都高端住宅項目鉑雅苑也選擇調整項目定位,通過將精裝房改成清水房調低售價的方式快速去化。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/08072655120.shtml

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