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房企拿地後顧之憂多數城市去化周期超15月警戒線

內容來自si二胎房貸銀行利率年息na新聞

得益於“銀十月”市場成交回暖,一二線城市供求比指標有所好轉,短期供求矛盾有所緩和,但受年內存量持續積壓的影響,至10月底,絕大多數城市庫存消化周期仍高於去年同期。


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對於投資型買傢而言,豪宅的吸引力也在逐漸下降。歐陽捷認為,一方面,目前房價上漲的預期已經被打破,投資型買傢往往是買漲不買跌,因此目前的市場環境很難吸引他們出手;另一方面,由於國內樓市前幾年對中高端項目實行嚴厲的限購,導致大量富人轉移到海外投資。

克而瑞的統計數據顯示,截至10月末,全國20個重點城市中有18個城市的商品住宅在售庫存量較去年上漲。其中,重慶與南昌的庫存量同比增幅分別達到174%和107%,北京、廣州、南京、寧波、長沙、濟南的庫存量同比增幅也在40%以上。以庫存消化周期來看,沈陽、青島、長春的消化周期超過20個月,去化壓力極為嚴峻,北京、深圳、杭州、寧波、福州、長沙的消化周期超過15個月的警戒線。

“雖然房貸新政釋放瞭一波改善性需求,但由於房價上漲的預期並沒有形成,10月份市場成交量相比去年同期仍在下滑,到瞭11月成交量更是出現沖高回落,因此需求端能否持續回暖仍存疑問”,新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示,但在供應端,二胎房屋買賣除瞭上述以在售面積計算的去化周期,國傢統計局的數據顯示,今年1~10月全國商品住宅新開工面積高達10.28億平方米,加上去年市場火爆導致各地土地成交量上升,10月份的市場回暖難以扭轉供過於求的總體局面。

二線城市平均土地消化周期約2.2年

盡管市場期盼房貸新政釋放改善性需求以刺激中高端住宅市場,但實際效果並不理想。克而瑞調查發現,在北京、上海、深圳三大一線城市中,以成交面積區間計算,10月份144平方米以上的大戶型產品成交占比分別較9月份下降7%、5%和2%。

反映在上市房企的財務報表上,大型房企的庫存壓力也在攀升。根據Wind資訊數據統計,截至三季度末,A股142傢上市房企存貨總計為2.3萬億元,比去年同期增長4000億元,漲幅達21.05%。部分房企庫存壓力驟增,泰禾集團與陽光城的存貨同比增幅分別高達116.53%與91.06%,華夏幸福的存貨同比增幅也達到52%。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/07335941342292492468470.shtml

與豪宅相比,在更多的地產大佬看來,近年來拔地而起的旅遊地產泡沫更大。

豪宅產品是庫存主力

在庫存積壓的背後,滯銷最嚴重的主要是面積超大、總價超高的豪宅項目。

克而瑞統計發現,今年前三季度,TOP50房企各檔次項目金額與面積貢獻率情況顯示,中檔、中低檔項目銷售金額貢獻率共計67%,銷售面積貢獻率共計80%,在各檔次銷售業績中仍占據絕對比重。其中,中低檔項目銷售金額和銷售面積貢獻率較2013年同期分別上升4個百分點和6個百分點。與之相對,中檔、中高檔及高檔項目銷售金額貢獻率不同程度地下跌1~3個百分點。

世聯行董事長陳勁松向記者表示,在目前積壓最嚴重的產品類型中,中高端項目與旅遊地產成為“重災區”。由於市場基本面已經發生變化,這兩類項目占比較高的房企未來將面臨巨大的去化壓力。

“以豪宅為代表的中高端市場,在未來相當長的一段時間內難以再次被激活”,歐陽捷向記者表示,對於自用型的豪宅買傢而言,由於他們往往擁有多套房,改善居住條件是主要目的,因此對於產品設計、項目地段、交通配套有很高的要求。但目前國內對於豪宅並沒有明確的定義,市場充斥著大量戶型大但品質不高的“偽豪宅”,且大多集中於新城區,這種產品對於以自住為目的的買傢難以產生吸引力。

根據克而瑞的統計數據,雖然“銀十月”市場成交大幅反彈,但重點城市依然庫存高企,去化壓力較大。一線城市中,北京與深圳的庫存去化周期均超過17個月,二三線城市中的沈陽、無錫等地庫存去化周期更是超過20個月,加上去年土地市場火爆所帶來的潛在供應,房企的庫存警報仍未解除。

陳勁松認為,對於大多數經濟欠發達的二三線城市而言,大量諸如別墅之類的高檔產品後市並不樂觀。

旅遊地產滯銷更嚴重

克而瑞統計發現,截至2009年底,國內旅遊地產項目共計926個,但截至2013年底,該數字已經刷新至5299個。業內人士指出,目前市場上以旅遊地產作為賣點並獲得相對不錯成績的項目,多位於核心城市周邊1小時車程以內,而真正意義上“遠途第二居所”的旅遊地產項目,除瞭雅居樂清水灣以外,行業中鮮有其他成功的案例。

記者註意到,即便是被譽為 “旅遊地產專傢”的雅居樂,盡管其雅居樂清水灣被譽為國內最成功的旅遊地產項目,至今已經帶來逾450億元的收入,但公司隨後在海南與雲南開發的數個旅遊地產項目表現不溫不火。自去年起,雅居樂加大瞭對普通住宅的佈局力度,這從側面印證瞭國內旅遊地產模式正走向困境。

“真正意義上的旅遊地產應該擁有稀缺的自然資源,但這些資源早已經被瓜分殆盡,目前大多數旅遊地產項目在自然資源上並無優勢,更多隻是以"旅遊"的名義賣住宅”,歐陽捷告訴記者,從自用的角度出發,絕大多數旅遊目的地一般人一輩子隻會去一兩次,住酒店完全可以解決問題,沒必要買房子,這註定瞭旅遊地產的商業模式不可持續,很多旅遊地產項目將面臨嚴峻的銷售壓力。

盡管在央行“930新政”之後,市場成交出現大幅提振,但困擾樓市的庫存壓力並沒有明顯減輕。



以土地消化周期計算,克而瑞的研究發現,截至10月末,一線城市由於旺盛的市場需求,平均土地消化周期僅為1.05年,其中深圳不足半年,但二三線城市的平均土地消化周期分別為2.19年和2.35年,這部分城市由於近年來加大城市新區建設力度,導致土地供應大幅放量,如寧波、鄂爾多斯等城市土地消化周期甚至超過5年,供過於求相當明顯。

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