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  通知規定,居民傢庭向商業銀行貸款購買第二套住房的,其首付款比例不得低於60%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的,住房公積金個人貸款首付比例不得低於60%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。

  復旦大學經濟學院副院長孫立堅也提出,大部分首套房貸客戶獲得的貸款價格更可能為基準利率。雖然當前地產融資政策放松有助於改善房地產企業業績不佳的窘境,但在之前1.1倍基準利率水平下,銀行發放房貸的意願都不強,政策放松後房貸利率能降低到多少,以及銀行放貸意願能否出現明顯上升還難以確定。

  雖然在對首套房貸認定標準上有所"松綁"已成事實,但銀行是否會進一步下調貸款利率是市場關心的重點。

  杭州農業銀行某支行信貸經理告訴記者,鑒於現在商業銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處於高位,同時市場對房地產行業預期下行加劇,出於盈利考慮,即使有所謂的"七折利率優惠",銀行在實施過程中也很有可能會附加諸多苛刻的限制條件,以至於能符合要求者寥寥無幾。



  雖然第三季度以來,不少銀行由於信貸需求減弱,主動增加房貸投放並加快房貸審批,但從數據來看,居民按揭貸款在同比和環比上的改善並不明顯。

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  此前,有傳聞稱,央行對商業銀行的開發貸限額管理制度也已有松動,以往央行要求各大商業銀行的開發貸不能超過貸款餘額的10%。而現在,各大銀行能夠自由地調節開發貸總額。

  過往,有換房需求的改善型剛需受到"認房又認貸"和二套房首付60%以上等規定的掣肘。目前二套房的認定放寬在此輪政策調整中已有所涉及,一旦啟動將有助於促進改善需求入市。

  孫立堅分析稱:"面對當前樓市調整期,央行通過政策指導在不放大銀行杠桿的情況下,培育消費者對房地產的需求。"

  據記者從浙江湖州瞭解到的情況,由於庫存大,風險高,二三四線城市的房產商要想獲得貸款仍然比較難。臺州銀行某網點信貸部工作人員說:"並未收到關於'開發貸限制令'的消息,而且就算消息屬實並且有充足的貸款額度,很多銀行也未必會發放開發貸。"

  上海財經大學國際金融系主任奚君羊在接受《國際金融報》記者采訪時表示,"近幾年房地產市場調控從緊,加上利率市場化使商業銀行資金成本上升,銀行出於成本收益考慮,落實新政中所提到的七折利率優惠不太可能。"

  近日,交通銀行發佈《不動產市場趨勢與財富配置--交銀中國財富景氣指數》。報告顯示,不動產投資意願仍處於不景氣區間,繼續下滑但降幅已經有所收窄。



  奚君羊總結說,該政策有助於保持宏觀經濟增長相對穩定,促進經濟結構調整、產業升級,穩住貨幣政策和增加銀行資金流動性等多重效果。

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  "促進房地產的復蘇要符合風險的因素,而不能因為追求成果而盲目刺激。因為通過放大杠桿率來達到規模,會形成泡沫,這樣培育出來的市場是不健康的。"孫立堅進一步解釋。

  《通知》顯示,將鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

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  這在交銀調查小康傢庭不動產投資意願當中也有所體現。交銀不動產投資意願指數報95點,繼續處於不景氣區間。其中,小康傢庭對當前的不動產投資指數已是連續第12個月下滑,但對未來入市意願卻錄得今年以來首次回升。

  那麼此次央行釋放信號,放開限貸能否挽救疲弱的房地產市場?

  奚君羊指出,目前,中國宏觀經濟存在下行壓力,房貸新政的出臺旨在防止房價下跌過多而引發局部區域經濟危機。

  早在今年8月1日,福建開始執行的《關於促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》中便明確提出,購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房,按首貸認定。且金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。

  他認為,此次重提"利率七折優惠"並不是強制要求的文件,而可視為是從房貸政策放松以促進樓市穩定的導向性信號,以求實現房地產"軟著陸"。

  在杭州,《國際金融報》記者調查發現,部分銀行房貸具體細則已經出臺。其中,農業銀行和工商銀行的相關規定都包括:名下二套或以上住宅、無貸,現可認定為首套,首付隻需三成,執行基準利率。

  緣何放松房貸

  不過,就算央行制定的"開發貸限制令"有所松動,但商業銀行在執行過程中采取瞭惜貸差別化政策。商業銀行目前是支持一線城市和保障房開發貸,其他城市和領域要采取風險評估方式。

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  但是,奚君羊提出,房貸利率偏低、息差吸引力不高仍是重要的限制銀行投放房貸的障礙。在銀行資金成本仍偏高的情況下,願意主動執行房貸基準利率0.7倍的銀行會很少。

  近日,《國際金融報》記者走訪瞭建設銀行和工商銀行在上海的網點。建設銀行工作人員告訴記者,他們將執行人民銀行出臺的《通知》,但貸款利率會根據客戶資質、貸款金額等多維度考慮,並預計具體細則將於近期出臺。

  他認為,國際金融危機教訓說明金融模式大大加大瞭風險管理,一旦失控就會釀成不可預知的後果,任何經營模式都必須和風險管控能力相適應。央行此次房貸新政,正是嘗試在不影響經濟發展的大前提下,以扶持消費引導房地產市場健康發展。

  孫立堅強調,當前政策取向是修正此前過緊政策,緩解經濟下行風險,不宜理解為全面寬松,未來定向穩增長仍是主基調。

  本報記者 衛容之 實習生 黃希

  實際上,《通知》並未具體涉及開發貸規模的政策。

  孫立堅強調,此次松綁房貸,相對於對房地產市場產生的實質提振作用,釋放出更多改善性和投資性住房需求信號,改變對房地產市場進一步下行的預期,起到"激勵市場"的作用更重要。

  國傢統計局公佈數據顯示,8月全國70個大中城市住宅均價已連續4個月環比下跌,跌幅繼續擴大至1.15%,表明樓市仍處於調整周期,房價繼續下行趨勢。

  相比較限購放松而言,限貸的放松一直被認為是促進房地產市場回暖的有效因素。從目前來看,央行及銀監會放松限貸,對扭轉市場預期起到瞭明顯的積極作用。但是從銀行的角度來說,真正能夠實現低利率恐怕並不容易。

  >>樂居聯合京華時報調查:地鐵漲價對樓市有何影響?

  "現在銀行利率水平已經處在低位,銀行利差小,如果執行七折優惠,意味著銀行將面臨'入不敷出'的虧損境地。"他進一步指出,"此次央行政策更偏向於指導性意見,釋放寬松信號以提高市場預期。"

  住房抵押貸款支持證券是銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來,形成一個抵押貸款的集合體,利用貸款集合體定期發生的本金及利息的現金流入發行證券,並由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。

  "十一"長假前,央行、銀監會聯合發佈瞭《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(簡稱《通知》),明確表示對擁有一套住房並已結清相應貸款的傢庭,再次申請貸款購房仍按首套房執行。同時,房貸新政強調,傢庭首套房的最低首付比例為30%,利率下限為基準利率的0.7倍。

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  "此前因為資金鏈持分土地借款二胎年息借貸增貸轉貸斷裂等原因,開發商有的跳樓,有的破產,有的跑路,導致銀行壞賬率提升。而且今年個人金融條線貸款不良率也有所上升,所以出現瞭銀行'有錢不敢貸'的情況。"上述工作人員說。

  按《通知》規定,如果明確商業性個人住房貸款的利率下限是貸款基準利率的0.7倍,即打七折,按目前貸款基準利率6.55%計算,七折利率即為4.585%。

內容來自sina新聞

  "根據各地樓市供需情況和購房者對未來房價的預期不同,松綁限貸的刺激效果也會有所差別。但總體來看,刺激效果十分有限。"孫立堅說。

  他分析認為,原因在於本輪房地產調整的根本因素是基本面走勢和人口結構變化,更多表現為市場自身的調整,而不是由此前的限購引起的。

  開發貸並無松動

  此前樓市交易清淡,地方政府逐漸放開限購令,此時,進一步出臺房貸新政,難免會引發各種猜想。不少媒體將此解讀為央行對房地產市場的新一輪"救市"。

  在孫立堅看來,將此新政看成"信號燈"更合適。

  2010年4月,國務院下發瞭如今被稱為"國十條"的房地產調控文件。自此,房地產市場正式進入新一輪調控狀態。

  "未來房貸利率有優惠空間,但不會太大。"交通銀行首席經濟學傢連平進一步分析,"應該期待這個利率會在現在的水平上有所下降,但九折到九五折這個區間可能性比較大一些。"

  孫立堅認為,這也是《通知》的亮點所在。

  他對記者解釋說,銀行通過將貸款證券化有助於增加銀行資金流動性,鼓勵民間資本流入共同分享收益、分擔風險。同時,可以解決開發商資金流問題,同時刺激開發商繼續進行房地產的投資並加強營運能力,並最終實現良性循環。

  "由於銀行綜合負債成本高,做按揭貸款意願不足。"他進一步分析認為,"通過發行長期住房抵押貸款支持證券和專向金融債,可以緩解期限錯配,降低按揭貸款資金成本,增加銀行按揭貸款配置動力,並最終使得房貸利率逐步從高點回落。"

  根據人民銀行和銀監會調整後的房貸政策,目前多傢銀行已經出臺瞭具體措施,並已經按照新的房貸政策開始執行。

  "與此同時,對銀行而言,房地產及建材、鋼材等相關產業的貸款量極為可觀。"他指出,"今年以來,房地產市場出現量價齊跌的情況,一旦房地產資金鏈斷裂情況發生並且擴散,銀行自身穩定性也會受到很大影響。"

  央行隻是稱繼續支持房地產開發企業的合理融資需求:銀行業金融機構在防范風險的前提下,合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。

  多名銀行人士也表示,發佈《通知》以來,並未接到更多關於開發貸的新政。另外,並不存在所謂10%的紅線,銀行開發貸的餘額占比遠低於10%。交通銀行首席經濟學傢連平表示:"其實各傢銀行開發貸規模占比都不一樣,交行6%都不到,高一點的在8%左右。"

  2011年初,為貫徹《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,上海下達瞭相關實施意見的通知,采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施,多管齊下,遏制投資投機性購房。

  工商銀行方面,對於貸款購買首套自住房的傢庭,最低首付款比例為民間二胎房貸30%。但工作人員坦言:"貸款利率達到基準利率七折優惠的可能性並不大。"

  但自今年9月起,隨著各項宏觀經濟數據的陸續公佈,市場預期經濟走勢不容樂觀。

  延伸閱讀

  交行發佈中國財富景氣指數:

  預期不動產投資意願回升

  在浙江湖州工商銀行某網點,記者詢問該通知執行情況時,信貸部負責人告訴記者,他們並未接到上級實施細則的通知。

  據悉,建設銀行是五大行中首傢明確新政的銀行。

  除瞭收益率低,投入時間長也是銀行不再青睞住房貸款的主要原因之一。

  交銀分析指出,從持有不同房產套數傢庭來看,預期不動產投資意願的回升主要是受到瞭剛需傢庭未來入市意願增強的影響。具體來看,本期無房傢庭和僅有一套自住房傢庭未來入市意願比上期上漲瞭20個百分點,是拉動預期不動產投資意願小幅回升的主要原因。

  近日,國際貨幣基金組織[微博]將中國2014年GDP增長預估從7.6%下調至7.4%

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  事實上,此前各地方政府已經陸續松綁限購政策,迄今為止,隻剩下北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和三亞仍執行限購,但對市場的刺激作用並不太明顯。

  隨後,記者從浙商銀行瞭解到,該行已經公佈最新個人住房貸款信貸政策。對於已結清購房貸款,再次申請貸款購買普通商品住房的傢庭,執行首套房貸款政策;名下房貸餘額為零的傢庭申請貸款購買別墅、排屋等也可享受首套房政策,首付比例不低於50%。

  10月13日,央行上海分行召集18傢銀行召開新政執行的通氣會。上海房貸新政關於首套房的認定有附加條件,較之前市場預期更為嚴格:新增的一套必須是上海普通住宅(總價內環以內330萬元,內外環間200萬元,外環以外160萬元)。各銀行都傾向於執行基準利率,至多九五折,並將公佈細則。





  傢住上海浦東新區的李先生,因為孩子明年上小學,想要再買一套學區房,現在自住的一套房子是6年前買的,銀行房貸已經還清。對於新買的學區房,到銀行申請貸款時是按二套房還是首套房來執行?正當李先生感到困惑的時候,利好消息傳來。

  奚君羊對記者說,"房地產的貸款周期比較長,一般為10到30年。並且,個人住房商業貸款基準利率(5年以上)是6.55%,公積金貸款利率(5年以上)是4.5%,如果房貸再打折的話,對比現在的信托或者其他金融理財產品,銀行的收益會減少更多。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-20/10182952042.shtml
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