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  更何況國興地產當前正在開發"國興北岸江山"項目,雖然公司僅有這一個土地儲備項目,無法與大型房地產龍頭企業豐富的土地儲備相比,但是可別小看瞭這惟一的項目。

  8月10日,國興地產(000838,股吧)(000838)籌劃重大事項停牌。此後發佈瞭非公開增發預案與股權變動公告,最終重慶(樓盤)財信房地產開發有限公司浮出水面。

  在這場收購中,重慶財信房地產開發有限公司需要支付給北京融達投資的總價款為1.66億元,需要支付給重慶財信企業集團有限公司的總價款為3.31億元。同時,非公開增發中重慶財信房地產有限公司現金認購股份,需要支付14.9億元。也就是說,該公司總計需要支付19.87億元。

  根據8月中旬公司發佈的權益變動報告書(表1),重慶財信房地產開發有限公司與重慶財信企業集團有限公司、北京(樓盤)融達投資有限公司分別簽署瞭《股份轉讓協議》。重慶財信房地產開發有限公司分別從重慶財信企業集團有限公司受讓國興地產36018930股股份,從北京融達投資有限公司受讓國興地產18099972股股份,轉讓價格為9.2元/股。上述股份轉讓事宜完成後,重慶財信房地產開發有限公司成為公司控股股東,持股比例29.9%。

內容來自sina新聞

  前文提到的非公開增發的募資用途就是"國興北岸江山東區住宅項目",該項目是"國興北岸江山"總體項目中的一部分。項目區位為重慶市江北區建新西路34號,而該地塊是2005年掛牌出售的,根據重慶已供應土地公告該宗地塊土地面積285638平方米,建築規模(地上)880000平方米,當年的成交價為8.8億元。該地塊在幾經周折之後,3年之後的2008年國興公司才取得"西地塊"的土地使用證,而7年後的2012年國興地產公司公告又取得瞭"北地塊"和"東地塊"的土地使用證。"東地塊"在取得使用權一年後,公司就擬實施定向增發募集資金進行建設。從2005年掛牌成交後至今,土地市場價格經歷瞭暴漲,在被公司捂瞭這麼多年後,該塊地現在價值不菲。

  重慶財信巨資收購為何?

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  其實,重慶財信企業集團是重慶財信房地產的控制股東,兩傢公司均為同一控制人。根據2010年的《股份轉讓協議》,當年財信企業集團受讓北京融達所持有的國興地產股份36018930股,轉讓價格為9元/股。而今年財信集團將當年收購的股份再次轉讓給子公司的價格為9.2元/股。雖然隻提高瞭0.2元/股,但是以其轉讓股數計算,也仍能獲得近700多萬的收益。通過股權轉讓,實現瞭子公司對於國興地產的控制,既取得瞭對上市公司的控股權,實際的控制權卻沒有發生變化。這種借道實現間接上市,不僅手續審批簡單,更在IPO暫停的當下,也是一種不錯的選擇。

國興地產定增 大股東一筆劃算的買賣

  然而公開資料顯示,重慶財信房地產開發有限公司的資產負債表中貨幣資金2011年末有6.38億元,2012年隻有3.7億元。雖然公司並末披露2013年上半年末公司的財務情況,但是顯然這近20億元的現金支付,對於重慶財信房地產開發有限公司來說壓力不小。根據其披露報告計算,重慶財信房地產開發有限公司2011年的資產負債率為85.92%,2012年還增加瞭0.42%,已經高達86.34%。

  那麼,是什麼讓重慶財信房民間二胎房貸風險地產開發有限公司在財力有限的情況下還肯花大價錢收購國興地產的股權呢?

  股權轉讓完成後,隨即國興地產發佈瞭非公開發行股票預案,計劃以6.21元/股的價格發行不超過24000萬股股份用於實施國興•北岸江山東區住宅項目,其餘用於補充公司流動資金。此次非公開發行的股份,重慶財信房地產有限公司擬全部以現金認購。當前國興地產總股本隻有1.81億元,按照本次發行的發行數量上限2.4 億股測算,則意味著增發完成後,國興地產的總股本將變為4.21億股,而第一大股東重慶財信房地產有限公司持股比例將由發行前的29.9%上升為 69.86%,先收購股權,再參與非公開增發,控股比例一舉超過50%,成為絕對控股,牢牢控制瞭上市公司。

  國興地產土地儲備價值暴漲

  重慶財信房地產實現絕對控股

  根據最新的重慶已供應土地成交公告,在2013年10月21日,同樣位於江北區的大石壩1號地塊,土地面積為4997平方米的土地,建築規模小於9994.4平方米,而成交價格達到6519萬元。這兩個同屬重慶市區的地塊,在百度地圖搜索中,從江北大石壩站至江北建新西路站隻有6公裡左右。通過計算對比(表2),其折算下來的單位土地成本近幾年來增長近幾4倍有餘。此次"國興北岸江山東區住宅項目"占地面積為10.59萬平方米,總建築面積452619.62平方米。那麼,前些年公司低廉的土地成本,開工建設後未來入市銷售,對應著現在每平米近9000元的價格,顯然較競爭對手容易實現更多的利潤。

  可見,國興地產這塊被雪藏多年的土地儲備顯然有著不菲的價值。對於北京融達而言,減持股份達到瞭套現目的,對於重慶財信企業集團以及旗下子公司而言,在成功實現瞭股權控制的同時,又能享受到這塊土地多年來升值帶來的暴利。總之,對於此次增發進展,本刊將繼續關註。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/10123732544.shtml

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