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商業地產開發空間仍舊很大
內容來自sina新聞
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-14/09582537900.shtml
沈陽市下發規定 面向困難傢庭推出限價商品房
近年來，政府對住宅的政策性調控，導致大量的投資轉向商業項目，致使開發企業的發展風向標也轉為商業地產開發。但伴隨大量商業地產泡沫的出現，越來越多的投資客對於商業項目的投資持有謹慎態度。
隨著新城鎮建設的城市化進程推進，大量商業地產在眾多二線以下城市出現瞭盲目的模仿和復制。有數據顯示，過去5年二三線城市的商業地產投資速度 遠遠超過零售額的增長速度，商業地產開發過度，需求沒有跟上，風險激增。這樣導致的結果就是，大量新城在建設初期並未考慮到是否有足夠的需求同期導入，因 此出現大量空置的商鋪、寫字樓。 "在近幾年全國對於住宅市場打壓政策的實行期間，大量開發商被迫轉型商業地產開發，其中也不乏大量通過小戶型商業產品的散售實現其快速現金流收入。這種快 進快出的商業地產開發模式，不僅使得大量打著城市綜合體的項目成為瞭一個又一個銷售後缺乏有效運營管理的爛尾項目，還使得城市在快速建設發展過程中出現瞭 大量同質化定位的商業物業。因此，一線城市相關政府部門已開始對於綜合體開發在土地出讓初期即設定瞭大量的限制性條件，以保證項目開發後的品質。"第一太 平戴維斯項目及開發顧問部主管譚文紅說。
事實上，商業地產的開發是城市化發展的必然產物，當前快速發展的二三線城市核心區域，以及一線城市偏遠城郊結合區域對城市綜合體的發展空間其實 還很大。但是，商業地產的開發切記盲目。在未來開發佈局的考量上，商業地產應以城市整體發展導向作為主要佈局點，如果是三、四線城市的開發，切忌不要好高 騖遠，一定要符合三、四線城市的消費模式或者購物理念，這樣未來的經營前景會比較好。同時，新的物業建起來以後，需要一定的培育期，聘請比較專業的物業公 司將能更準確地把握整個項目的定位、業態、品牌引進，可以有效降低風險。
需要註意的是，住宅地產的興衰成就商業地產的未來，住宅與商業地產之間應是平衡、互補、促進的關系。2013年下半年以來，住宅出現瞭量價齊升 的表現， 從這一趨勢來看，對於商業地產的需求和開發會有一定的積極影響。住宅購買人群以剛需為主，對於生活、交通便捷度要求較高，因此對於商業項目，區域型購物中 心產品的需求會較高。未來商業地產的開發尤其不能脫離住宅地產開發，以人為本是開發的根本，商業的目前人群實際與地產開發不能脫離，在商業與地產的結合 上，應抓住消費客群的定位，即可實現兩者的有效結合。
未來商業開發的模式，與金融資本的有效結合。商業開發離不開金融資本，近年來越來越多的私募股權投資(PE)和風險投資(VC)介入商業地產開 發，可見風投對於地產行業穩定發展的看好。譚文紅談土融台中石岡土融道："商業地產開發與住宅不同，涉及大量的持有型物業，因此會產生大量的未來持有期間的資金運作需求。 而商業地產在成熟之前均涉及大量資金的支持，僅靠項目本身的銷售資金回籠支撐長期持有項目的經營有一定的風險，而且越來越多的開發企業逐漸實現市場化操 作，更多的企業會使用資金杠桿，同時使得企業自有資金能夠發揮更大的投資效益。因此，商業地產開發脫離不瞭金融資本的利用。"
未來在商業與金融的融合方面，應充分發揮各類專業企業、機構的特長，開發企業擅長全程開發的各環節整合工作，這其中包含土地考察獲取、前期證照 辦理、項目定位、設計、招商銷售及後期運營管理等一系列專業操作，而金融資本則擅長如何利用資金實現其時間價值，而不擅長實際項目操盤，因此兩者的結合是 互補效用，以及利用與被利用關系。從另外一個層面理解，商業地產本身說到底就是一種金融產品，是資本市場上的一種投資產品，未來把商業地產項目開發跟資本 市場運作結合在一起，以項目作為股權方式對外出售，項目開發結束後結算雙方利益，既滿足開發資金需求，又滿足市場上空置資本的投資收益需求，未來以優質商 業項目在股票市場上市，將會快速成為商業金融結合的主要模式。
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