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第四，開發商預期由上調改為下調。過去開發商往往喜歡誇大機制，我們明明是社區商業我們說是區域商業，明明是區域商業我們說是全市商業，北京一個商業說我 們要覆蓋華北地區，我說你怎麼可能有這麼大的影響力，你看我們有沈陽牌照，後來一看是沈陽什麼辦事處。倒過頭來，原來是做全市商業的定位，體量很大，位置 也不錯，現在主動把自己降為區域商業，原來做區域商業自己淪落為社區商業，現在遇到這個情況。原來自持的一些物業，現在往外拋售，現在找我們要賣樓、賣股 份、賣項目的公司越來越多。另外一個定位，有的開發商要面子，最好弄成奢侈品，現在開始瞧瞧往下調，要輕奢、要時尚，哪怕簽訂“南京條約”、“辛醜條約” 他也願意，他沒有辦法。
我想新的發展階段未來的特征可能是企業會向難、行業會向好，什麼意思呢？就是說我們商業地產企業未來可能會有一個陣痛，會有一個比較大的洗牌和轉型，但商業地產的行業來講，我覺得可能會漸趨成熟，也更加的專業化。
與此同時，在過去的15年中，許多新興市場提高瞭信用評級，印度於2007年，巴西、秘魯於2008年，哥倫比亞於2010年，分別取得瞭標普的投資型評 級，這一評級的上調效果對這些國傢也是跨越性的。評級上調大大降低瞭這些國傢的接待成本、提高瞭股權回報，從而吸引瞭更多的外商投資。
具體講到2014年，我們2014年市場的變化有這麼幾個特征。第一個，商業地產由二難進入三難的時期，招商難、選址難，是過去這幾點大傢都在抱怨的，就 是商傢選到好的物業不容易，而同時很多商業物業自己選址沒選好、定位沒定好、蓋沒蓋好，所以出現瞭招商難。現在又出現瞭第三難，就叫運營難，全行業出現瞭 銷售的下滑或者利潤的下滑，我想中間的原因，很多人經常講到商業形勢不好都說是電商，實際上把電商的作用誇大瞭。第二，宏觀經濟下行和中央八項規定的落 實，造成高端消費、公款消費、禮品消費大幅下降。實際上卡的消費非常重要，有的大型集團一年卡的消費可以做到5千億，另外很多貪官拿瞭它以後其實有忘瞭 用，有時候是給小三，但是有的沒花出去，所以有大連的沉淀資金支持我們的商業發展，但是這個情況在變化。第三步，實體商業造成的沖擊。
第三，商業運營競爭由實轉虛。過去可能我們都講搞促銷、搞返券、送禮，這樣一些比較實惠的，都是實體的競爭，現在在裡頭可能打文化戰、價格戰，可能在強調 很多的氛圍，註入很多文化藝術的元素，在精神層面的東西越來越多，我們看到商場裡面的消費在增加，但是我們手上提的東西越來越少。
第二，商業由經營商品、品牌轉向經營消費者。過去百貨公司都是經營品類，購物中心經營的是品牌，未來商業經營是經營消費者，隻有瞭解消費者，跟消費者建立 連接，你才能夠更好、更精準的為消費者服務，同時在消費者身上能夠產生新的附加值，把消費者的資源能夠經營好，這個是未來一個的影響，這也是互聯網對商業 實際上最大的一個影響，變成全渠道營銷。
第三，在新興市場常常會有開發周期與供應過剩。最好的例子可能是巴西聖保羅和裡約的寫字樓市場，在2013年—2014年這一年當中，聖保羅3A級與A級 寫字樓空置率從9%增長至17%，裡約寫字樓空置率從6%漲到19，大部分的空置率集中在一些新的供應之中，如果在這些周期過後投資者能夠進入這個市場去 買一些寫字樓也是一個非常好的投資機會。
第一，宏觀環境。自2000年以來，新興市場年均GDP增長以每年2.5增量超出成熟市場，根據經濟學人情報預測，至2000年，新興市場的增長每年至少 可以超出成熟市場2.1%，在GDP成份中，消費增長尤其矚目，自2000年印度、哥倫比亞和中國的消費增長年均達6.5%、4%和8.4%，大大超出美 國的2.1%和日本的1%。固定投資同樣增長迅猛，自2000年，中國的固定投資年均占GDP41%，超出美國的17%，甚至在以消費為主的墨西哥和巴 西，固定投資05年來每年增長5%。在經濟增長的驅使下，許多國傢的可支配收入迅速增長，各新興市場國傢財政和貨幣政策在長期市場經驗下日漸成熟，通脹率 往往能夠被控制在可接受范圍，以來穩定經濟增長。
第四，輕資產模式悄然興起。資產經營模式在發生變化，市場未來可能專業的事情要專業的做，投資和運營是要分離的，這也是國際商業地產最主流的一些模式，所 以我覺得這個行業會洗牌。當然這個模式能不能走下去，是考驗萬達運營管理能力的時候瞭。但是萬達原來的這些商業的績效來看，應該說也是有很大的壓力，萬達 早些年應該說最主要的還是開發的成功，運營，過去因為速度比較快，所以可能有時候也不是那麼精細化，所以租金回報應該是平均水平。未來要達到資本市場要 求，可能平均水平是不夠的，還要做的更快，這是一個趨勢。當然並不是說很多公司能夠做到輕資產。
2014年是不尋常的一年，美聯儲量化寬松政策的收尾以及潛在的加息信號，導致全球投資者規避風險增持美元資產，在大量資金回流美國本土的背景下，新興市 場受到重挫，縱觀新興市場我們仍然有很多潛在機會。在EI投資基金市場之後，許多國傢都已經發生瞭巨大的變化，我們認為新興市場未來始終抱有增長和發展極 力，一些前沿市場，例如秘魯、越南、印尼與中國和巴西相似，在我們研究下，我們發現許多市場擁有能夠長期穩定增長的特點。
??王永平：講到這些年住宅地產市場的轉變，我們常常用到的一個詞就是拐點，覺得我們住宅已經從黃金時代轉到瞭白銀時代，實際上我講商業地產市場也在發生這樣 一些重大變化，這個轉變覺得有兩個比較明顯的特征。一個，我們的商業地產從銷售型為主的這樣一個市場格局逐步轉向以持有型物業為主的時代，另外，我們從開 發競爭逐步轉向運營競爭。我原來用拐點這個詞，後來行業的人告訴我還是不要用這個詞好，因為商業地產從來沒有黃金過，我想，好吧，還是用新的發展階段描 述。
時間關系，我就講到這裡，詳細的觀點可以看我們10日的商業地產行業發展論壇上邊我們會有一個詳細的報告。謝謝各位！
另外，未來行業格局我覺得有三個方向，一個是多雲化，第二個是兩級化，第三個專業化。多元化，一個萬達模式走遍天下的路子已經行不通瞭，我們需要有很多滿 足個性化的需求，創新。第二，兩極化，好的更好、差的更差，會洗牌。因為過去都在開發階段，綜合體裡邊住宅掙錢瞭，一亮相全國經營環境就知道很多問題就出 來瞭。第三，專業化。誰能夠做到多元化，誰能夠洗牌當中洗別人而不是被人洗，有賴於專業，這是最重要的。
譚毅：大傢好！我是來自股權國際基金的譚毅，首先我想感謝主辦方房教中國的誠摯邀請，很高興今天能借這個平臺與在座的國內各位地產界精英們進行交流。因為我的背景的關系，我想我的講話可以提供一些不同的觀點。
另外，2015年的展望也有變化。
第一，主流開發模式由住宅依賴轉向產業依賴。現在在我們很多地方住宅市場不行瞭，所以拿它來托商業不行，國內現在單獨蓋商場的據我所知就深圳深國投一傢， 很多人也沒有住宅、沒有配套根本不願意做商業，因為算賬來講都算不過賬，盡管很多品牌都在抱怨現在租金越來越高，但是開發商的老板拍著桌子經常在罵你們租 金怎麼弄的這麼低，資本市場根本就算不過賬來，估值的時候很差。住宅不行怎麼辦？後來還得也別的東西，就是別的產業，文化、旅遊、養老、觀光，這些越來越 多的被註入到瞭綜合體的一個新的元素，這樣的模式還是在探索過程當中，這個原因就是賣樓難，就是住宅不好辦瞭，還有加上傳統的招商難和經營難，所以變成瞭 這樣一個模式的調整。
主持人：謝謝譚毅。譚毅是在說他們看好的中國的機會，我們現在可能很多人談的中國人正在買全世界，中國現在的錢基本是美國第二大買傢，美國第二大買傢、澳 大利亞第二大買傢、加拿大第一大買傢、英國的第二大買傢，但是那麼多第二最後發現重合起來中國是最厲害的，我們下面邀請貴州森垚房地產開發有限公司的總經 理陸振軍先生為大傢來做分享。
未來商業地產市場的機會在哪裡？我決個三個，空白型、創新型、替代型。所謂空白型，就是有需求、有客戶，但是沒有服務的，比如八寶山旁邊住瞭很多住戶，過 去很多人覺得八寶山身邊住的不好，後來萬達開瞭廣場以後，一直是前幾名，這樣的地方不多，因為北京市有名的火葬場就這麼一個。第二，創新性，就是要做大蛋 糕，你做一個跟人傢沒有關系的，這個不容易，要看人傢口味合不合適，人傢蛋糕裡面放奶酪、奶油的，你說一定要放蔬菜，有沒有人吃，不一定。你說到烏魯木齊 去，人傢都吃牛羊肉，你說我到回民區賣豬肉去，那不是創新，屬於找死。第三，替代品。意味著你創新創不瞭、空白型找不到，你就要跟人分食市場，這個替代品 未來我覺得是一個主流的東西，這個城市可能需要三個購物中心，你是第四個，有沒有機會，有，幹掉一個，好比你跟朋友打獵，來一隻老虎你能不能活下來，隻要 跑過你的哥們就行。
隨著中國資本國際化，有越來越多的中國企業和投資集團2胎房貸 新銀行2胎房貸正在向外走，中國資本收購海外資產的趨勢已經愈加明顯，作為一隻從事新興市場投資的基金，我想借次機會跟大傢主要交流對新興市場的看法以及一些投資策略。
在EI基金工作之前我任職於紐約高盛投資銀行部的地產組，EI基金創始於1999年，自創始以來我們已經創立瞭5隻基金，實現瞭超過20億美金的總資金， 我們的投資者包括公共養老基金、大學捐贈基金、基金會、保險公司、傢族理財辦公室以及高凈值個人，我們在全球六大洲、15個國傢有過26筆投資，是墨西 哥、巴西、哥倫比亞和中國的早期投資者。
我們的創始人和董事長是山姆·澤爾，在他的領導下EI基金在全球領導業界和全球的基金市場有高的聲譽。說到山姆，就不得不提他在2007年經歷的一筆裡程 碑式的交易。美國次貸危機爆發之前，山姆將自己苦心經營的辦公物業公司，曾經全球最大的商業地產信托投資基金，以390億美金的高價出售給瞭黑石集團，一 度是歷史上最大的杠桿收購，股本辦公物業在美國各地擁有570座辦公物業，總面積約100萬平方英尺，相當於36座鳥巢的面積。這筆交易之後，山姆仍然進 行價值的投資，包括芝加哥論壇報業的收購，EI基金則專註於投資商業地產。
主持人：王秘書長的水平越來越高瞭，而且最關鍵的是你要來看的話，今天下午演講的幹貨真的挺多的，非常非常有意思，所有的PPT都有拷的價值，回去大傢仔 細再回去看看分析分析，今天下午所有主題演講都有期待，包括下面這個小夥子。邀請美國EI股權國際分析師、亞太區投資負責人譚毅，他是“全球地產視野”的 分析。
下面我要講一下我們基金為什麼青睞新興市場。
內容來自sina新聞
第房貸第二順位二，外商直接投資。在過去的幾十年中，新興市場的外商直接投資穩定增長，表明瞭跨國企業對這些國傢的信心。從宏觀經濟上來說，持續的外商投資對標的國貨 幣有支撐效應，對其進口產品價格的通脹有緩解作用，為固定投資輸送資金。FDI同時幫助傳播科技創新，帶動當地的勞動力水平，以及提高當地的財政稅收。地 產行業是FDI增長的直接受益對象，跨國企業通常需要具有國際水準的物業，而當地的物業卻往往無法滿足此需求，從而為地產開發商帶來機遇。
我們講泡沫造成瞭實體蛋糕的攤薄，可以看一下數據，我們在過去2013年裡邊商業的總投資是1.1萬億，辦公樓4600億，加起來大概1.6萬 億，2014年這個數據還沒有出來，大傢可以看到，我們歷年的商業這幾年2010年過後，我們商業的增長都是大於住宅的增長，尤其是2013年過後，商業 已經26、辦公32、住宅11這個投資增幅，2013年的時候商業是28、住宅是19，2014年1—11月份，商業42、住宅10。
第三，人口紅利。許多新興市場國傢在人口紅利的邊緣，既勞動人口占總人口的比例上升，人口紅利的根本原因在於生育率下降與全擴張與社會化，使被撫養輕幼年 人口比例下降。巴西、印度、印尼、墨西哥都處在經歷人口紅利的邊緣。印度的長期人口政策，使生育率從1960年的5.9人降到2011年2.5人，今 天，31%的印度人口在15歲以下，64%為勞動人口，直至2020年印度勞動人口增長率會一直領先於總人口增長率，其帶來的人口紅利會一直持續到 2040年。
第四，新興市場的機遇在一定程度上離不開資本市場的發展。其中包括股市、債市以及其他機構投資者資金配置的演變。在2003年至2013年10年 間，MSCI新興市場市值從13億美金增長到14萬億，2003年新興市場市值相當於日本股市市值，2013年新興市場市值已是日本股市市值的3.2倍， 年均增長達15%。房地產公開股票市場不斷深化，新加坡地產投資信托機制於1999年開啟，至今在新加坡上市的地產信托基金已有32傢，總市值達到480 億美金，其持有資產涵蓋中國、印尼、日本及新馬泰。同樣成功的例子在墨西哥得以見證，自地產信托機制在2004年執行起，公開交易市場日漸成熟，2014 年年底，墨西哥地產基金在公開市場隱含的資本回報率達到6.8%，股息收益率5.3%，此類地產品種受到投資者廣泛歡迎，市值在12月遭遇最高的90%。
與此相匹配，房地產債市也不斷深化，盡管許多新興市場國傢的抵押貸款GDP占比遠遠落後於發達國傢，抵押貸款普及率逐年增加。自抵押指數法案在巴西執行以 來，抵押貸款發放在2010年和2013年每年增長33%，同樣印度的抵押貸款普及率從2002年的2%增長到2012年9%，雖然抵押貸款隻占4%的 GDP，相較美國的70%和英國的80%，我們認為合適的機制改革會不斷促進印度抵押債市的發展。
說完瞭對新興市場的展望我想跟大傢分享一下在這些市場的投資策略，這些策略是EI基金在新興市場摸爬滾打15年後產生的獨到見解，也希望對於大傢今後的投資有啟發。
這些創造包括：
第一，創造規模，高質量房地產的供應短缺。私有財富常常占據大頭，對於這些私有財富來說，含有一定的商業機會，然而許多私有財富缺乏商業管理能力，因此所持資產表現不佳，這些原因導致高端物業短缺供應。
第二，新興資產種類。在許多新興市場，新的資產種類，比如個人倉儲、醫療相關地產、數據中心、信號塔，都在行業早期階段，甚至例如在美國已經是最大資產種類的服務式公寓，在許多新興市場也隻有初見雛形，而這些資產的開發回報率往往高很多，是一個比較好的投資機會。
第二，線上線下的融合，有共識無模式。沒有實質性的突破，電商更多的時候不是看作一個合作夥伴，更多還處於對抗多於合作，實際上對於市場的影響我認為是新 的影響大於實際的影響，因為每個人的嘴上都在說演變成電商，我覺得這裡面很大的原因是職業經理人在推卸自己的責任，他的生意不好就跟老板說現在電商太厲害 瞭，好像誰也抗拒不瞭的力量。
第四，流動性周期和資本稀缺。對於地產投資者來說，理解並且看準流動性周期是決定投資成功得罪重要決定因素之一。舉個例子，07年—2010年之間印度的 地產業每年吸收25億美金的海外投資，2010年之後印度每年投資卻隻有7億美金，在10億人口和潛在人口紅利的吸引下，海外投資者蜂擁而來，然後印度外 商投資法制約，這些資本隻能留下行業的小部分，大量資本的湧入以及潛在機會的短缺降低瞭這些資本的回報，使這些最初的投資者失望而歸，然而在大量資本退潮 的時候也是機會來臨的時候。
時間關系我的演講隻能到此，從第五、第六、第七來看，生產供應鏈的演變和私有公開市場的套利也是一個最終非常重要的一個策略。如果大傢有興趣的話我們可以 臺下繼續交流，總而言之，我們基金仍舊看好新興市場，也希望中國的一些成熟、成功的資本能夠走向海外，把握這些機遇。謝謝！
第七屆房教中國地產人年會（七）
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-24/18375964702295269879943.shtml
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